https://t.me/anomanlawyer1
📚طلب الاخلاء قبل انتهاء العقد
(الحلقة الثانية)
من الاسباب التي تكفل للمؤجر طلب الإخلاء قبل انتهاء العقد.
✍️إعداد وتقديم المستشار /أحمد محمد نعمان -محامٍ وكاتبٌ يمني-
👇 👇
الحالة الثانية
نصت المادة (91) من قانون تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر :
يجوز للمؤجر أن يطلب من المستأجر إخلاء العين المؤجرة قبل انتهاء فترة العقد وتحكم المحكمة به في الأحوال الآتية
أ- ....
ب- إذا أساء المستأجر استعمال العين المؤجرة بأن أحدث فيها ضرراً أو تخريباً غير ناشئ عن الاستعمال العادي أو استعملها بطريقة تتنافى مع شروط العقد أو طبيعة العين أو العرف الجاري.
👈إن المشرع رغبة منه في تحقيق التوازن بين مصلحة كل من المؤجر والمستأجر ولحسن الانتفاع بالأماكن المؤجرة أجاز للأول طلب إخلاء المكان المؤجر إذا إستعمله المستأجر أو سمح باستعماله في أمور من شأنها أن تقلق راحة الآخرين وتقض مضاجعهم كانبعاث ضوضاء أو ضجيج منها مثلاً، وتشترط بعض القوانين أن يثبت إساءة الاستعمال بحكم قضائي يثبت الحالة لتكون له حجية الأمر المقضي به أمام محكمة الموضوع عند نظر طلب الإخلاء والمعلوم أن إثبات الحالة دعوى وقتية تحفظية مستعجلة ولكن القانون اليمني لم يشترط لطلب الإخلاء لإساءة استعمال العين المؤجرة ثبوت هذا الاستعمال بحكم قضائي وترك بحث ذلك لمحكمة الموضوع.
👈ونرى أن طلب إخلاء العين المؤجرة لإساءة الاستعمال لا يحتاج الى حكم قضائي مستعجل إذا ما نظرنا إلى التطاول في المدة التي يستغرقها القضاء المستعجل في بلادنا ولذلك فالأنسب أن يكون قاضي الموضوع هو من يستقل بنظر ثبوت هذا الضرر الناشئ عن الإساءة إذا أثبت المؤجر أن المستأجر أساء استعمال العين المؤجرة أو سمح باستعمالها بطريقة سيئة كأن تكون مقلقة للراحة أو مضرة بالصحة العامة أو بسلامة المبنى أو أضر بمصلحة معتبرة للمؤجر عن قصد منه وكان يمكنه أن يتحاشاها فإنه يجوز للمؤجر أن يطلب اخلاء العين المؤجرة.
👈واستخلاص الضرر أو نفيه يقوم على قناعة قاضي الموضوع الذي يستخلص هذا الضرر من الواقع وبالتالي فقد يكون هذا الضرر للإساءة في الاستعمال متعلقاً بالمؤجر وحده وقد يكون متعلقاً بالحق العام وسواءً كان هذا الاستعمال بواسطة المستأجر مباشرة أو بفعل تابعيه أو حتى زواره ممن يتردد على المستأجر إذا كان قد سمح لهم بإحداث الفعل الضار وهذا يحتاج إلى إثبات من قبل المؤجر.
- يجب على المستأجر أن يبذل من العناية في استعمال العين المؤجرة وفى المحافظة عليها ما يبذله الشخص المعتاد وهو مسئول عما يصيب العين أثناء انتفاعه بها من تلف أو هلاك غير ناشئ عن استعمالها استعمالاً مألوفاً فيجب أن يبذل ما يبذله الشخص المعتاد.
- فالعناية المطلوبة من المستأجر هي العناية التي يبذلها الرجل العادى، وليس الرجل شديد الحرص أو شديد الإهمال، فالمعيار هنا موضوعى لاشخصى، فإذا كان المستأجر حريصاً كل الحرص في شئون نفسه فلا يطلب منه ذلك في عنايته ومحافظته على العين المؤجرة، بل يطلب منه فقط من العناية ما يبذله الرجل العادى الذى يوجد في يده شيء لغيره بقصد نفعه نظير مقابل يؤديه. وكذلك الحال أيضاً إذا كان المستأجر مهملاً في شئونه الخاصة فعليه أن يبذل في العناية والمحافظة على العين المؤجرة ما يبذله الرجل العادي لاهو شديد الحرص ولاهو شديد الإهمال (۱) .
(۱) شرح أحكام عقد الإيجار -محمد علی عمران ص 210
مثال على ذلك : عناية الشخص العادى تستلزم من المستأجر لأرض زراعية، أن يعنى تسميدها، وألا ينهكها بالزراعة زيادة على ما جرى به العرف وأن يسمدها وأن يزيل عنها الحشائش والأعشاب الضارة. وتستلزم هذه العناية من مستأجر منزل للسكنى ألا يعمد إلى فتح صنابير المياه إضراراً بالمؤجر أو الإهمال في قفلها فيتسبب عن ذلك إتلاف المنزل، وألا يتسبب في إدخال الحشرات الضارة فى المنزل، وألا يهمل في تطهير الأرض من جراثیم مرض معدي وتستلزم من مستأجر سيارة ألا يتركها معرضة لحرارة الشمس أو لرطوبة الجو دون داع
ويمتد التزام المستأجر هذا بالعناية بالعين والمحافظة عليها إلى العناية والمحافظة على ملحقاتها ، كالحديقة وطرمبة المياه والجراج (٢)
(٢)موسوعة الفقه والقضاء والتشريع في القانون المدني الجديد - المجلد السابع-محمد عزمي البكري
وإذا كان الانتفاع بملحقات العين المؤجرة مشتركاً بين عدة مستأجرين لأجزاء مختلفة من عقار واحد، كالمصعد وبئر السلم والسطح وأجهزة التبريد أو التدفئة فقد ذهب الرأى الغالب إلى أن هذه الأجزاء تكون في حفظ المؤجر نفسه أو تابعيه، وهو ماجرى عليه العرف ، فلا يلزم المستأجر بشئ عما يصيبها من تلف إلا إذا كان ذلك نتيجة خطأ منه (۱)
ولا تقتصر مسئولية المستأجر في العناية في استعمال العين المؤجرة وفى المحافظة عليها على الأعمال الصادرة منه شخصياً، بل تمتد المسئولية إلى الأعمال التي تصدر من تابعيه.
(1) السنهورى ص ٧١٥ – العقود الواردة على الانتفاع.
👈 تم ترجمة هذه المقالة من قناتنا المرئية على اليوتيوب لِلمزيدِ من المشاهدة إضغط على هذا الرابط 👇
https://youtu.be/MwBtJ7t6YKI
لِمشاهدة هذه المقالة على موقعنا الرسمي الإلكتروني إضغط على هذا الرابط 👇
لِمشاهدة هذه المقالة والإطلاع على المزيد من البحوث و المعارف القانونية على قناتنا بالتليجرام على الرابط التالي 👇
https://t.me/anomanlawyer1
ليست هناك تعليقات:
إرسال تعليق