📚التأجير من الباطن سبب من أسباب الإخلاء قبل انتهاء العقد
✍️ بقلم المستشار/ أحمد محمد نعمان -محامٍ وكاتبٌ يمنيّ
👇 👇
نصت المادة (91) من قانون تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر:
(يجوز للمؤجر أن يطلب من المستأجر إخلاء العين المؤجرة قبل انتهاء فترة العقد وتحكم المحكمة به في الأحوال الآتية
أ......
ب....
ج) إذا أجر المستأجر العقار المؤجر أو جزءا منه من الباطن أو تنازل عنه أو تركه للغير بأي وجه من الوجوه بغير إذن ثابت صريح من المؤجر.
كما نصت المادة (749)مدني يمني: يجوز للمؤجر ان يطلب من المستاجر تخلية العين المؤجرة وتحكم له المحكمة بذلك في الاحوال التالية : –
اولا: ....
ثانيا:....
ثالثا: اذا أجر المستاجر العين المؤجرة أو تنازل عنها للغير على خلاف الشروط المتفق عليها أو بأجرة أكثر،أو كان قد تقاضى مقابلا عن التنازل أو عن إيجار زائد على الأجرة المتفق عليها ويسقط حق التنازل له.
👈التأجير من الباطن:
قيام المستأجر الأصلي بتأجير حقه كاملا أو جزء منه في الإنتفاع بالعين المؤجرة إليه إلى شخص آخر، في مقابل أجرة يُتفق عليها بينهما.
👈التنازل عن الإيجار:
هو نقل المستأجر جميع حقوقه والتزاماته المترتبة على عقد الإيجار إلى شخص آخر، بحيث يحل محله فيه.
👈العلاقة بين المالك المؤجر والمستأجر من الباطن:
لا يوجــد بينهما علاقة إيجارية؛ ولهذا فلا يستقيم للمؤجر المالك رفع الدعوى واختصام المستأجر من الباطن أو المتنازل له ، لأن العقد لا ينفسخ شرعا إلا على عاقديه ، كما أنه إذا أذن المؤجر المالك للمستأجر الأصلي بتأجير العين المؤجرة من الباطن أو بالتنازل فإنه يحق للمستأجر من الباطن أو للمتنازل له الرجوع على المؤجر المالك واختصامه
ويستوي أن يكون التأجير من الباطن للعين كاملا أو لجزء منه، وبالتالي فإنه لا يجوز للمستأجر الذي أجر من الباطن أن يتمسك بضآلة الجزء المؤجر بالنسبة للعين المؤجرة.
إذْنُ المالك للمستأجر بالتأجير من الباطن:
الأصل في ظل القوانين الإستثنائية المنظمة للعلاقات بين المؤجر والمستأجر هو عدم جواز التأجير من الباطن إلا بإذنٍ كتابي صريح من المالك المؤجر، فإذا ما صرح به المالك كان من شأن هذا التصريح تخويل المستأجر الحق في توسيع نطاق انتفاعه بالعين المؤجرة لأن التصريح من حق المؤجر المالك وهذا تأسيس على إرادته، فالأصل في الإرادة أنها مكتسبة المشروعية، فلا يلحقها بطلان إلا إذا كان الإلتزام الناشئ عن تلك الإرادة مخالفا للشرع أو للنظام العام أو للآداب العامة أو جاء على خلاف نص آخر.
المــادة(740) مدني يمني :( ليس للمستاجر حق التنازل عن الايجار للعين أو عقد إيجار العين المستاجرة مع الغير سواءً لكل ما استاجره او لبعضه إلا بإذن المؤجر وإذا كان الأمر خاصا بإيجار مبْنَى لانشاء مصنع أو متجر ونحوهما واقتضت الضرورة بأن يبيع المستأجر المصنع أو المتجر استمرت الاجارة بنفس شروط العقد حتى تكتمل مدة الإيجار وعلى المشتري الالتزام بما ينص عليه عقد الايجار)
مادة (59) من قانون تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر:( لا يجوز للمستأجر التنازل عن منفعة العين المؤجرة للغير، كما لا يجوز له التأجير من الباطن في كل ما أستأجره أو بعضه ما لم يتم الاتفاق على خلاف ذلك مع المؤجر.)
👈الكتابة للإذن:
يرى جانب من الفقهاء -أمثال الدكتور كامل بدوي- أن الكتابة شرط للترخيص الذي يصدر من المالك المؤجر للمستأجر بالتأجير من الباطن أو بالتنازل.
ويرى آخرون أن الكتابة شرط للإثبات لا شرط للصحة.
ونرى أنه إذا كان القانون مثلا قد ذكر الإذن وقيده بكونه مكتوبا فإن هذا لا يعد من قبيل الاشتراط لأجل الإثبات إذْ أنه لا داعي لأن يَذكُر طريقة للإثبات وينص عليها ثم يقبل غيرها ، فيكون التنصيص عليها حينئذ من قبيل اللغو ، لأنه لا فائدة من التنصيص عليها إلا التخصيص؛ والله أعلم.
👈الإذن بالتأجير من الباطن إذا كانت العين المؤجرة مملوكة على الشيوع:
إذا صدر الإذن من جميع مالكي العين المؤجرة فلا شك في سريانه ونفاذه، وأما الإذن الصادر من أحدهم فإنه يجب أن يكون الإذن صادرا ممن يدير المال الذي هو على الشيوع كله أو من الوكيل عنهم أو ممن يدير عملا من أعمال الإدارة.
👈إذا أذن المؤجر للمستأجر بالتأجير من الباطن ولكن ليس لأشخاص معينين:
فإن الإذن يسري مقيدا بحدود ما اشترطه المؤجر.
أما إذا اشترط موافقتَه على الأشخاص الذين سيؤجرهم المستأجر الأصلي من الباطن فإن للمستأجر أن يتمسك بتعسف المؤجر في استعمال حقه المتفق عليه في النص.
👈إذا تنازل المالك المؤجر عن الشرط المانع أو عن حقه في طلب الإخلاء ثم تراجع عن التنازل:
لا يصح منه الرجوع ، لأن الاقرار الأول بالتنازل متعلق بحق الآدميين فلا يصح.
الإذن بالتأجير لا يقتضي الإذن بالتنازل والعكس
اذا انصب الإذن على تصرف معين مثل الإذن بالتأجير مثلا فإنه لا يعتبر إذنا بالتنازل، كما أنه إذا كان محل الإذن جزءا من العقار فإن الإذن لا ينسحب على بقية العين المأجورة.
إذا قبض المؤجر المالك الأجرة من المستأجر من الباطن بدون تحفظ وبطريقة مباشرة يُفهم منها رضاه بالتأجير كان ذلك تصريحا منه وإقرار يقوم مقام الإذن الكتابي فإذا تحفظ المالك على ذلك وقبض كان ذلك بمثابة قبضه دينا للمستأجر الأصلي مستحقا للمستأجر الأصلي على المستأجر من الباطن.
👈تمسك المؤجر من الباطن بإذن المؤجر له:
إن المستأجر الأصلي المؤجِّر من الباطن لو تمسك بإذن المؤجر له بالتأجير من الباطن أو بالتنازل، فإن ذلك يكون دفاعا جوهريا يجب أن تلتفتَ إليه المحكمة وتأخذه بعين الاعتبار إذا استطاع اثباته.
👈 إذا كان الترك أو التخلي أو التنازل - سمِّهِ ما شئت - لوارثٍ أو لشريك فهل يصح منه ذلك أم أن ذلك يجيز للمؤجر طلب الإخلاء:
يصح منه ذلك ولا يحكم بالإخلاء في مواجهة المستأجر.
هل يسري الإذن من المالك المؤجر للمستأجر بالتأجير من الباطن أو بالتنازل عن الإيجار لشخص في حق المالك الجديد؟
نعم يسري عليه إذ أنه خلف خاص له.
👈ماهية التكييف الشرعي والقانوني لنوع التصرف بالتنازل عن الإيجار:
إذا تنازل المستأجر عن الإيجار لشخص ما ، فإما أن يكون بمقابل فيكون التنازل عندئذ بيعا، وإما أن يكون بغير مقابل فيكون هبة ويأخذ أحكامها.
👈إستخلاص ترك المستأجر للعين المؤجرة:
استخلاص ترك المستأجر للعين المؤجرة من الأمور التي يستقل بها قاضي الموضوع فهو الذي يمحص الحال ويستشف الواقع ليصل إلى كون المستأجر قد ترك العين المؤجرة حقيقة وتخلى عنها أم لا ولا يتوهم من ذلك أن للمحكمة سلطة تقديرية في الفسخ من عدمه، طالما ثبت لديها سبب من أسبابه فالفسخ وجوبي وهو حق لطالبه يجتهد فيه القاضي ليصل إلى وجود أسبابه من عدمها.
👈دعوى الشراكة والمحاصة عند ترك المستأجر للعين المؤجرة:
قد يدعي المستأجر وجود الشراكة بينه وبين من ترك له أو تنازل له عن العين المؤجرة أو عن جزء منها وذلك لأن الشراكة تسقط حق المؤجر في طلب إخلاء العين المؤجرة طالما كان المستأجر للعين شريكا للشخص الآخر، ولم يقصد من زعم الشراكة إحلال الشريك محل المستأجر الأصلي شريطة أن تكون الشراكة حقيقية لأن ذلك لا يعتبر تخليا من المستأجر عن حقه في الإنتفاع بالعين المؤجرة.
👈 الإيواء والاستضافة:
ليس من التنازل المبيح لطلب الإخلاء إشراك الغير في النشاط أو الإيواء أو الاستضافة أو إسناد الإدارة لوكيل.
للشريك الذي أدخله المستأجر الأصلي الحق في استمرار الانتفاع بها طالما وأن المشرع أجاز له الانتفاع مع المستأجر.
👈الهجر المؤقت:-
إذا كان الترك عبارة عن هجر مؤقت وليس تركا بالمعنى المقصود والواسع فإن للمستأجر الأصلي التمسك بهذا الدفاع وعليه إثباته- بالطبع.
👈الترك الصريح والضمني:
الترك الصريح للعين المؤجرة من قبل المستأجر لا يخفى، أما الضمني فهو بأن يتخذ المستأجر الأصلي موقفا لا تدع ظروف الحال شكا في أن قصد المستأجر منه قد انصرف إليه أي إلى ترك العين المؤجرة.
👈عبء الإثبات:-
إثبات التنازل عن الإيجار أو التأجير من الباطن للعين المؤجرة أو ترك العين المؤجرة يقع على عاتق المؤجر كونه هو من يدعي خلاف الأصل فإن الأصل في تلك التصرفات العدم حتى تثب بدليل وعلى مدعيها يقع عبء ذلك الإثبات.
👈وسائله:
ويستطيع المؤجر أن يثبت مخالفة الشرط المانع بما ذكرناه بأية وسيلة إثباتا قانونية بما في ذلك البينة والقرائن.
ومن تلك القرائن شغل العين المؤجرة بشخص آخر غير المستأجر.
👈إنتقال عبء الإثبات:-
قد ينتقل عبء الإثبات إلى عاتق المستأجر إذا أثبت المؤجر المالك مثلا وجود شخص أو شخصين في العين المؤجرة؛ وفي هذه الحالة على المستأجر أن يثبت قانونية وجود الأشخاص الذين معه.
أما بالنسبة لإثبات التنازل عن الإيجار أو نفيه فهو من مسائل الواقع التي يستقل بتقديرها قاضي الموضوع
وشرطه: أن يفصح قاضي الموضوع عن مصدر الأدلة وفحواها وأن يكون لها مأخذ صحيح من الأوراق ومؤدية إلى النتيجة التي خلص إليها كما أن استخلاص التنازل الضمني عن الإيجار من أدلة الدعوى والقرائن التي يستقل بها قاضي الموضوع وشرطه أن يكون استخلاصه سائغا يؤدي بالضرورة إلى النتيجة التي أدت إليها وله مأخذه من الأوراق.
👈المراجع:-
١- القانون المدني اليمني رقم (14) لسنة 2002م
٢-قانون رقم (22) لسنة 2006م بشأن تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر اليمني
٣-الغاء العقد بالإرادة المنفردة: دراسة مقارنة في القانون المدني - علاء جريان تركي الحمداني
٤-إخلاء العين المؤجرة للتنازل عن الإيجار -د/محمد عزمي البكري
٥-الموسوعة الوافية في شرح القانون المدني بمذاهب الفقه و أحكام القضاء الحديثة - أنور العمروسي
٦-موسوعة الإثبات في المواد المدنية والتجارية - الجزء الأول-د/ محمد عزمي البكري
٧-التنازل عن الإيجار والتأجير من الباطن في ضوء آراء الفقهاء والتشريع وأحكام ... أشرف أحمد عبد الوهاب- إبراهيم سيد أحمد
٨-مراجع اخرى
👈تم ترجمة هذه المقالة مِن قناتنا المرئية على اليوتيوب لِلمزيدِ من المشاهدة إضغط على هذا الرابط 👇
https://youtube.com/@user-jj2kt4uy9u
👈 لِمشاهدة هذه المقالة على موقعنا الرسمي الإلكتروني إضغط على هذا الرابط 👇
👈 لِمشاهدة هذه المقالة والإطلاع على المزيد من البحوث و المعارف القانونية على قناتنا بالتليجرام على الرابط التالي 👇 👇 👇
https://t.me/anomanlawyer1
ليست هناك تعليقات:
إرسال تعليق