📚طلب الاخلاء قبل انتهاء العقد
- (الحلقة الاولى)
إعداد وتأليف المستشار /أحمد محمد نعمان -محامٍ وكاتبٌ يمني-
👇 👇
بادئ ذي بدء
- عقد الإيجار
-👈بشكل عام هو: عقد يلتزم المؤجر بمقتضاه أن يُمَكّن المستأجر من الانتفاع بشيء معين لمدة معينة لِقاء أجرٍ معلوم وهو عقد يُمَكّن المؤجرُ بمقتضاه المستأجرَ من الانتفاع بشيء لمدة محددة مقابل بدل إيجار معلوم ويكون الثمن في الأصل مالا، إلا أنه يجوز أن يكون هذا البدل تقديم عمل.
-👈وقد عرفت المادة(٦٨٢) من القانون المدني اليمني الايجــار بأنه: (عقد بين مؤجر ومستأجر يقع على منفعة معلومة بعوض معلوم لمدة محدودة أو مطلقة) .
كما عرفت المادة (٩)من قانون تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر أنه : (عقد يلتزم بمقتضاه المؤجر بتمكين المستأجر من الانتفاع بعين مؤجرة مما ذكر في المادة (٣) من هذا القانون لمدة معينة نظير إيجارٍ معلوم أو منفعة مشروعة متفق عليها).
👈تمهيد :-
- ورد في الباب السابع من القانون اليمني بشأن العلاقة بين المؤجر والمستأجر موضوع إنتهاء عقد الإيجار وتضمن هذا الباب فصلين هما :-
- الفصل الأول
أحكام إنتهاء عقد الإيجار.
- وفي الفصل الثاني منه/ إخلاء العين المؤجرة.
وفيه ثلاثة فروع وهي:
- الفرع الأول/ طلب الإخلاء بسبب إنتهاء العقد.
-الفرع الثاني/ طلب الإخلاء قبل إنتهاء العقد.
-الفرع الثالث/ طلب الإخلاء للهدم الكلي أو الجزئي أو الترميم أو الصيانة.
وسنتناول في بحثنا هذا الفرع الثاني من الفصل الثاني وهو ((الإخلاء قبل انتهاء عقد الإيجار)).
-👈أهمية موضوع البحث :-
لما كانت الشريعة الإسلامية الغراء والحياة بأبعادها وألوانها مما هو فوق البنفسجي إلى ما هو تحت الحمراء؛ متعاضدين متعاونين متشاكلين التشاكل والتعاون والتعاضد الذي يقيم للحق دولته ، ويعطي للوجود بلغته ، كانت الشريعة السمحاء في العقود ، واقعية فيما هو عندها منها مقبول ومردود ، وكانت العقود فيها نازلة منزلة الابتكار مع مراعاة التقصد ، تدور رحاها على جلب النفع والخير للعباد ، ودفع أتون الضر عنهم والفساد ، وكان عقد الإيجار من العقود التي تنتظم الكثير والكثير من تلك المنافع ، وتحفها العديد من المنازعات وفساد المنازع ، كان بحثنا هذا حائما في خيمة هذا الباب ، راغبا في بسط لبابه المطوي ، لعل قارئا نقدح بهذه الكلمات زند همته ، ونوري له بها نار أهبته ،فيضطلع بمهمة نشر رفاته ويسري به النور لتنقشع منه ما شاء الله من ظلماته.
ولبابته الآتي:-
طلب المؤجر من المستأجر إخلاء العين المؤجرة قبل انتهاء فترة العقد.
-الأصل في عقد الإيجار أنه لا يجوز لأحد طرفيه إنهاءه قبل الأجل الذي حدده عقد الإيجار ومضي فترته، وذلك لأنه كأي عقد من العقود المسماة يكون الأصل فيه الصحة والنفاذ.
إلا أنه يجوز- في عقد الإيجار- للمؤجر أن يسعى في إنهاء عقد الإيجار قبل انتهاء مدته وذلك بطلب إخلاء العين المؤجرة، أي تفريغها والتخلي عن المنفعة التي له فيها وتسليمها إلى المؤجر ، وهذا في الأحوال التي حددها قانون الإيجار والمستأجر والقانون المدني.
- مادة (٩١) يجوز للمؤجر أن يطلب من المستأجر إخلاء العين المؤجرة قبل انتهاء فترة العقد وتحكم المحكمة به في الأحوال الآتية:-
( أ )إذا لم يفِ المستأجر بالأجرة المستحقة عليه لمدة ثلاثة أشهر متتالية خلال (٣٠) يوماً من تكليفه بالوفاء على أنه لا يحكم بالإخلاء إذا قام المستأجر بوفاء الأجرة مع غرامة المرافعة التي تقدرها المحكمة والمصاريف الرسمية قبل إقفال باب المرافعة، فإذا تكرر امتناعه أو تأخره عن الوفاء بالأجرة المستحقة أكثر من مرة في السنة الواحدة حكم عليه بالإخلاء ولا يكون غيابه أو إقفاله للعين المؤجرة مبرراً لتأخير دفع الأجرة).
-👈يجب على المستأجر أن يقوم بتسليم الأجرة ( الإيجار) في المواعيد المتفق عليها، فإذا لم يكن هناك اتفاق وجب وفاء الأجرة في المواعيد بحسب العرف.
كما جاء في القانون المدني بنص المادة : (٦٩٧) والتي نصها : (إذا لم تذكر في العقد مواعيد دفع الاجرة أو المدة يكون للمؤجر طلب الأجرة بحسب العرف).
- ونصت المــادة(٧٢١) من قانون تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر على أن :(يدفع الايجار مشاهرة ومقدما ما لم يكن هناك اتفاق يقضي بغير ذلك ويكون الوفاء بها في المكان والموعد المتفق عليه في العقد فاذا خلا العقد من النص على ذلك وجب على المستاجر الوفاء بالأجرة في مكان العين المؤجرة في العشر الأيام الأولى من الشهر ).
- كما ذهبت اليه المادة (١٩) من قانون تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر والتي نصت على أن : (يدفع الإيجار مشاهرة ومقدماً ما لم ينص في العقد أو اتفاق لاحق على غير ذلك، ويجب على المستأجر الوفاء بالأجرة في المكان والزمان المتفق عليهما في العقد).
وهو مايعني أن يكون الوفاء بالإيجار مقدما في المكان والزمان المتفق عليهما في العقد ما لم يكن هناك إتفاق أو عرف يقضي بغير ذلك وذلك ماذهبت إليه المادة سالفة الذكر.
-👈والمستأجر هو المدين بالإيجار.، سواء كان إيجار اتفاقية أو إيجار المثل؛ وذلك في الحالات التي يغفل فيها المتعاقدان الاتفاق عليها، أو التي يتعذر فيها إثباتها ويلتزم المستأجر بالأجرة كلها ولو لم ينتفع بالعين فعلاً، كون الأجرة تقابل المنفعة فلا تستحق إلا إذا استوفي المستأجر الانتفاع دون عائق على الوجه المقصود.
👈فإذا لم يف المستأجر بالأجرة المستحقة عليه لمدة (ثلاثة)شهور متتالية خلال (٣٠) يوماً من تكليفه بالوفاء؛ جاز للمؤجر حينها طلب إلزام المستأجر بالإخلاء، على أنه لا يحكم بالإخلاء إذا قام المستأجر بوفاء الأجرة مع غرامة المرافعة حسب تقدير المحكمة قبل إقفال باب المرافعة ، ولا يقبل منه إذا أقفل باب المرافعة، فإذا تكرر امتناعه أو تأخره عن الوفاء بالأجرة المستحقة أكثر من مرة في السنة الواحدة حكم عليه بالإخلاء ولا يكون غيابه أو إقفاله للعين المؤجرة مبرراً لتأخير دفع الأجرة.
👈ويجب من أجل الحكم بالإخلاء ثبوت تقصير المستأجر فى الوفاء بالأجرة، فليس كل تأخير في الوفاء تقصيراً، فقد يكون التأخير سائغاً إذا وجد من الظروف ما يبرر ذلك مثل : وجود نزاع جدى بشأن استحقاق كل الأجرة، أو بعضها بسبب عدم انتفاع المستأجر بالعين انتفاعاً كاملاً، أو إذا كان النزاع مرده إلى الترميمات التي أجراها المستأجر في العين وإلى طلبه خصمها من الإيجار أو وجود دعوى بالأجرة لم يفصل فيها بعد ).
-👈يخضع طلب الفسخ لتقدير القاضى فله أن يمنح المستأجر أجلاً للوفاء إذا اقتضت الظروف ذلك، وله أن يرفض الفسخ أياً كان مالم يوف به المستأجر قليل الأهمية بالنسبة إلى الالتزام في جملته ، ولا يحكم بالفسخ إذا ما وُفِّي المؤجر بالأجرة المستحقة وفوائدها قبل إقفال باب المرافعة.
.................
المراجع :-
١- القانون المدني اليمني رقم (١٤) لسنة ٢٠٠٢م.
٢- قانون رقم (٢٢) لسنة ٢٠٠٦م بشأن تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر
٣- عبدالرزاق السنهورى ص ٦٣٩ - عبد الباقى ۳۸۳ - مرقس ص ٤٥٠.
٤- عبد الفتاح عبد الباقي ص ۳۸۳ وهامش (۲)
٥- مراجع أخرى
👈تم ترجمة هذه المقالة من قناتنا المرئية على اليوتيوب لِلمزيدِ من المشاهدة إضغط على هذا الرابط 👇
https://youtu.be/XJQLN-WyGXc
👈لِمشاهدة هذه المقالة على موقعنا الرسمي الإلكتروني إضغط على هذا الرابط 👇
https://anoman-lawyer.blogspot.com/2022/12/blog-post_18.html?m=1
👈لِمشاهدة هذه المقالة والإطلاع على المزيد من البحوث و المعارف القانونية على قناتنا بالتليجرام على الرابط التالي👇
https://t.me/anomanlawyer1
ليست هناك تعليقات:
إرسال تعليق