📚 شروط صحة الشفعة
في القانون المدني
✍️ بقلم المستشار/أحمد محمد نعمان محامي وكاتب يمني
👈 نتحدث اليوم عن شروط صحة الشفعة وماذا يترتب على تخلف شرط منها أسئلة لا بد من الإجابة عليها كي نكون على علم يقيني بما يضمن لطالب الشفعة نجاحها والحكم له بها.
يقول الشاعر:-
مَا حوى العلمَ جميعاً أحدٌ
لا ولـو مـارسـهُ ألـف سنـة
إنـمـا الـعلـمُ كـبـحـرٍ زاخـــرٍ
فاتخذ من كل شيءٍ أحسَنه
لكي تكون دعوى الشفعة مقبولة أمام القضاء لابد أن يتوافر فيها شروط خمسة هي كالآتي:-
(الشرط الأول) أن يكون المشفوع به عينا فلا تصح الشفعة في المنافع ولا في ما لا يباع من الحقوق فالشفعةُ تكون على عقد تم بين بائعٍ ومشتري بعوض معلوم أي عقد معاوضة كالبيوع وما في معناها فلا تقع على وقف ولا على منفعة ولا يحق للمستأجر أن يشفع سواءً كان مستأجرَ شقة أو حقل أو غيره أيضا مستأجر الوقف لا يجوز له ذلك لأن الشفعة لا تقع على ما لا يباع من الحقوق لأن ملكية رقبة الوقف هي للدولة وبالتالي لا يجوز لمستاجر الوقف أن يشفع فالحق العيني العقاري هو السلطةُ التي يعطيها القانون إلى شخص ما لِممارستها على عقارٍ محدّد وفي هذا الإطار فقد تبنى المشرع ما اتفق عليه فقهاءُ الإسلام من أن الشفعة لا تمارس إلا في الحق العيني وما اتصل به ونعني بالحقوق العينية الأراضي والمباني وحقوق الإرتفاق التي تتصل بالأرض وغير ذلك
(الشرط الثاني) أن تقع الشفعة في عقد صحيح فلا تصح في عقد باطل وتمارس الشفعة كآليـة قانونية بعد حصول البيع أي أنها لا تقوم إلا على عقد بيع صحيح ينشأ بين مالك المشفوع فيه والمشتري المشفوع منه وقد عرّف المشرِّع اليمني عقد البيع في المــادة(451) البيع بأنه تمليك مالٍ بعوضٍ على وجه التراضي بين العاقدين ، فهو تصرفٌ قانوني صادر عن جانبين هما البائع والمشتري وينتج عنه نقلٌ للملكية بعوض فلا تتحقق الصفة القانونية لِلمشتري إلا في ظل وجود عقد بيع بين جانبين منتجٍ لِآثاره القانونية ، وقد اعتبر الدكتور السنهوري أن التصرف القانوني الصادر عن جانب واحد لا يتيح المجال لِممارسة حقِّ الشفعة كالوصية لأنها تصرف إرادي منفرد ينتج عنه نقل الملكية و غير ذلك من المنافع أو من الأمور التي ترد على عقود غير صحيحة
وغني عن البيان انه في حال افتقار العقد أركانه الأساسية التي أوجبها المشرع يقع العقد باطلا ولا أحد يملك الحديث عن حق الشفعة وفي هذا قال الدكتور السنهوري “نشرط في البيع حتى يجوز الأخذ فيه بالشفعة أن يكون موجوداً فإن كان غير موجود كالبيع الباطل فلا شفعة” لان بطلان عقد البيع يجعل الأخذ بالشفعـة غير مقبول لانعدام موضوعها”على نحو ما ذكرنا آنفاً
(الشرط الثالث) أن يزول ملك
المتعاقد في العقد فلا تصح الشفعة بعقد فيه خيار إلا بعد انقضاء الشرط ونفاذ البيع فلو قام المالك الخليط ببيع حصته في الدار أو في الأرض ولكن بإقالة لمدة عام أو عامين فإنه ليس من حق المخالط أن يتقدم بطلب الشفعة طالما أن العقد لم يكن نافذاً لكن لو نَفَذَ العقد وانْقَضت المدة ولم يستيعد المالك المال الذي باعه بإقالة ففي هذه الحالة يجوز للمخالط أن يتقدم بدعوى طلب الشفعة ويكون للمحكمة أن تقضي له بذلك متى ما توافرت بقية الشروط
لِأن شرط الخيار في العقد يتمثل في أنه واقعة مستقبلية غير مؤكدة الحصول تتوقف عليها نشأة أو نهاية الإلتزام وإذا تعلق الأمر ببيع معلق على شرط فلا يمكن الحديث عن ممارسة حق الشفعة فقد اعتبر فقه القضاء أنه لا تصح الشفعة فيما بيع تحت شرط واقف على أن هذا البيع يعتبر غير موجود طالما لم يتحـقق الشرط
(الشرط الرابع)يشترط لصحة الشفعة أن يكون الشفيع مالكاً لسبب الشفعة وإلا فإن الشفعة تسقط في هذه الحالة كما لو يكون الشفيع مستأجراً لأرضِ وقفٍ ويكون ملاصقا لأرضٍ حرة لكنهما يشتركان في حقوق الإرتفاق كحق الطريق وحق الشُّرب ومجراه ولو كانت الأرضان تسقيان من مسقى واحد ومع ذلك فإنه لا يجوز لمستاجر الوقف أن يتقدم بطلب الشفعة لأنه لا يملك السبب الذي يشفع به، ولا يعقل أن يطالب بالشفعة من لم يكن مالكاً للجزء الذي يشفع بسببه سواء انتقل إليه عن طريق الإرث أو عن طريق اشتراكه مع شخص آخر وعلى هذا الأساس يجب أن تكون ملكية الشفيع سابقة على ملكية المشفوع منه وإلا فلا شفعة وحتى يجوز للشفيع المطالبة بالشفعة يجب أن يكون سببها قائمًا ومتوافرًا فيه وذلك وقت صدور البيع المشفوع فيه، ويترتب على ذلك أن الحق الذي يستند إليه الشفيع في طلبه للشفعة وقت إبرام البيع يجب أن يكون قائِمًا مِمّا يعني انه يجب ثبوت ملكية الشفيع للعقار الذي يشفع به وقت قيام سبب الشفعة أي وقت انعقاد بيع العقار الذي يشفع فيه وبالإضافة لما سبق فإنه لابد أن يكون السبب قائمًا وموجودًا إلى أن يتم الأخذ بالشفعة قضاء بحكم يصدر لمصلحة الشفيع أو رضاءً بتسليم المشتري بالشفعة وبعد ذلك لا يهم أن يزول السببُ لأنه إذا حُكِم بالشفعة قضاءً أو سَلّم بها المشتري رضاءً يتملك الشفيع العقار المشفوع فيه أما إذا تصرف طالب الشفعة تصرفًا ناقلا لِلملكية قبل تمام الأخذ بالشفعة سقط حقه فيها لزوال سببها
(الشرط الخامس) أن لا يكون البائع قد عرض المبيع على الشفيع فإذا تبين من خلال الإجراءات والتقاضي أن البائع قد عرض المبيع على الشفيع ولكنه رغِبَ عنه فإن حق الشفيع يسقط ويُعتَبر ممنوعاً من الشفعة حتى ولو كانت بقية الشروط السالف بيانها متوفرة وتقضي المحكمة بسقوط دعوى الشفعة ذلك ما ذهب اليه المشرع اليمني في المادة رقم 1260من القانون المدني رقم (14) لسنة 2002م.
المراجع:
(1) القانون المدني اليمني رقم(14)لسنة 2002م.
(٢)حق الشفعة زهير حرح
(٣)الشفعة كسبب من أسباب كسب الملكية/منصور مساد
(٤)حق الشفعة -السيدة حياة البوزازي
تم ترجمة هذه المقالة من مقطع مرئي لمشاهدة ذلك كُلّ ما عليك هو الذهاب إلى قناتنا على اليوتيوب على هذا الرابط👇
https://youtu.be/_-bSCgO-1ww
لمشاهدة هذه المقالة على موقعنا
الإلكتروني على هذا الرابط 👇
https://anoman-lawyer.blogspot.com/2021/06/blog-post_17.html?m=1
قناة المستشار القانوني /احمد محمد نعمان
قناة تهتم بالثقافة والبحوث القانونية
https://t.me/anomanlawyer1
ليست هناك تعليقات:
إرسال تعليق